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南京博智关于某银行在无锡市某镇设点的可行性分析项目

时间:2011-05-19 阅读:101 分享

南京博智关于某银行在无锡市某镇设点的可行性分析项目

 

项目背景

2010年底,我公司与某银行江苏省分行达成了2011年度某行江苏省(除苏州外)网点单点选址合作协议,全面协助该行进行全省范围内的单点选址工作。2011年初,该行无锡市分行邀请我公司对无锡市某镇进行考察,评估在该镇设立该行营业网点的可行性,并希望我公司能提出该行在某镇拟设网点具体位置及规模的建议。

项目内容

为了完成本次可行性评估,我公司选址事业部首先通过资料检索、电话咨询等方式,了解某镇的经济发展概况、近期规划、商业布局、主要需求点分布等信息。在对某镇的整体概况有了初步了解之后,选址事业部派出由3名研究员组成的实地调研小组,奔赴某镇进行实地考察。

调研小组到达某镇之后,首先对前期了解到的某镇重点发展区域、未来潜力区域及主要住宅小区、企事业单位等进行详细了解,并详细绘制了某镇需求点分布图。对于该镇已有的竞争行网点,我公司工作人员对它们进行了深入考察,并按照我们公司制定的银行网点立地条件打分表了进行科学的评分。

同时,工作人员结合前期检索到的资料与现场实地考察的结果,为拟设网点选定了四个备选地点,对这四个备选点的面积、交通方便性、可视性、租售性价比等进行了详细的数据收集,并拍照、绘图。

完成所有前期资料搜集、实地调研之后,我公司研究部工作人员对将所有采集的数据输入专门用于网点选址的数据处理分析系统(BSM、BDM等),并结合相关模型进行科学分析,最终形成可行性分析报告。整个过程历时约三周。

项目成果

以下是该次项目的报告内容(节选):

 

南京博智关于**银行**支行选址分析

一、**镇基本概况

**镇位于无锡东南部,东与苏州相成区接壤,北与常熟市交界,由原甘露、荡口合并而来,因东倚万亩水面的**而得名,是远近闻名的水镇、古镇、重镇。全镇总面积54.7平方公里(城镇组团规划面积为19.2平方公里),下辖3个居委会和11个行政村,总人口6.6万人,其中外来人口1.9万人。

彩印之乡:**镇产业特色明显,是享誉全国的彩印之乡,拥有各类彩印包装企业200多家,年生产能力超20亿元,是锡山较早成规模的产业聚集带之一。拥有各类彩印包装企业200多家,年生产能力超20亿元,是锡山较早成规模的产业聚集带之一。全镇现有工业企业500多家,其中年销售超亿元的企业15家,年销售1000万元以上的企业82家,涉及彩印、轻工、机械、电子、化工、服装等10多个工业门类。镇内的**工业园区规划用地面积为6.58平方公里,划分成专业材料市场、彩印工业区、不锈钢工业区、电子服装工业区、五金机械工业区、物流仓储区等六个片区。区内有来自台湾、香港、日本、美国、澳洲等地的几十家外资企业。

水产之乡:**镇水产业比较发达,为水产之乡**镇全镇有养殖户500多户,养殖面积11000多亩,年水产总量5000多吨。近年来,该镇走出了一条公司+基地+养殖户的产业化养殖发展之路,成为无锡市最大的无公害水产品生产基地。

江苏省历史文化名镇:**镇是锡山区唯一的江苏省历史文化名镇 荡口古镇是被市委、市政府列为重点修复建设的5个历史街区之一。古镇内现有省级文保单位11个,市级文保单位5个,控制保护单位(点)3个,总建筑面积2.43万多平方米。

近年来,全镇经济社会发展取得长足进步,2008年,全镇完成地区生产总值23.11亿元,比上年增长15.9%;完成工业开票销售收入55.29亿元,比上年增长11.9%;财政总收入3.19亿元,比上年增长21.7%;完成外贸出口供货额8.2亿元,比上年增长12.1%;自营出口额4350万美元;新办境外企业2家;实现社会消费品零售总额4.81亿元。

 

二、**镇发展规划

根据《**新市镇控制性详细规划》,**新市镇的功能定位是以彩印包装为支柱,以古镇历史人文旅游、滨湖生态休闲度假为特色,适度发展居住产业的现代化综合功能区 新市镇规划范围:北至锡太公路,南到南真荡,西至规划后港路,东到鹅真荡,规划总用地21.69平方公里。其中,规划建设用地面积约16.41平方公里,规划居住人口约10万人。规划区主干路网由五横三纵” 构成,五横主干路为新杨南路、新湖路、荡后路、月溪路、甘北路,三纵主干路为后港路、青虹路、甘虞路。

通过规划,建设形成一个中心区,一个休闲旅游度假区(**生态文化城),三个居住社区,四个工业组团,一个物流园的规划布局结构。

l  中心区:为**新市镇地区以及为生态文化城地区提供服务的商业、商务办公,行政管理中心、文体中心等功能设施。

l  休闲旅游度假区(**生态文化城):围绕鹅真荡东侧形成以生态旅游、休闲、娱乐为一体的综合功能区。

l  居住社区:甘露居住社区,中心居住社区、荡口居住社区。

l  工业组团:荡口工业组团,科技研发工业组团,甘露工业组团,高新工业组团。

**新市镇规划

 

按照此规划,我行**支行目前选址区域在荡口居住区。荡口居住区属于成熟的居住区,西临**工业园区,东靠**生态文化城,是目前**镇政府所在地。虽然按照上述规划,未来**镇的中心应该在“中心区”,镇政府也应该会搬迁至“中心区”,但目前尚没有明显性动作表明近年内会搬迁。因此,目前选址于荡口居住区应是正确选择。不过,如果未来规划照以上执行,那么应该视实际情况重新进行网点布局。

另外,荡口镇区内在规划建设历史文化街区,范围为北到华衡芳故居,东至胜利街尽头,南至荡口中心小学,西到义盛巷,北仓河两侧的地区,总用地面积为8.56公顷。规划功能定位为,以居住为主、集旅游休闲等功能为一体的传统历史文化街区。根据荡口历史街区的价值及其发展定位,将规划区分为 “一带、七区、八景的规划结构。可以预计,未来该街区的建成,将会给该镇经济带来新的增长点。不过,限于规模,相信未来游客应主要来自于无锡本市,经济增力应有限。

三、选址地段(中心点)确定分析

根据我司村镇网点选址经验,镇区选址不像市区那么复杂,重点是要抓住 “四个中心,一个基本点”,解决选址方向——确定选址地段后,具体选址位置便应呼之欲出:(略)

从目前**镇的需求点(指商业、单位、小区等)的分布来看,其目前主要形成三个中心地段:

综合以上情况,根据中心点理论,***中心、*****中心这两个中心地段,可以作为网点设立的备选中心点,网点设立地段应在二者之中进行选择。

四、我行网点备选地点分析

 

(一)四个备选地点基本概况:

目前,我行在**镇的网点备选地点共有4个:其中,备选地点1不位于上述任一中心区域,备选地点23位于新商业中心,备选地点4位于**、**中心。具体概况如下:

备选地点1青虹路与**路交界口,**花苑楼下,目前为一羊毛衫专卖店,位于十字路口,上下两层,面积约800平方米。附近有**花苑(新建商品房,约300余户,入住率70%)、学海公寓(农民自建住宅小区,规模不大,为两层别墅式建筑)。备选地点1西边为**镇工业区,该处区域实为住宅区与工业区交汇处,处于镇区偏西位置,在一定程度上离开了镇中心。

 

备选地点1

 

备选地点234:略

 

(二)四个备选地点****条件等综合分析:

首先,备选地点1不位于中心点便可直接被排除。另外,进一步分析来看,备选地点1也不位于该处的主要小区——**花苑与学海公寓的人流动线上:两小区主入口均位于学海路,从下图可以明显看出,由于商业(位于学海路)、公交站点(位于新杨路)的牵引力,使居民主要会沿着学海路、新杨路流动。这样,备选地点1实际被边缘化,因此,不建议在备选地点1设点。

(略)

采用BDM模型分析可见,仅从****来看,备选地点2为最好。

备选地点234****得分

四个备选地点分析图

 

 

进一步综合分析如下:

1网点必须位于新杨路,首先,目前该条道路是镇区的最主要的干道,公交线路在此,就镇区而言,该条道路是连接**镇工业区、行政区、商业区、住宅区的一条轴线,也为通往甘露、厚桥的必经道路;另外,根据规划,新杨路未来将往北打通至**科技研发工业组团,甘露工业组团,高新工业组团,这样,新杨路便成为未来串联**四大工业组团的主要道路(新杨路西面可达荡口工业组团),有利于未来对公司类客户的辐射。

2、……(以下分析略)

    

根据以上分析,备选地点23应作为选址的主要备选地点,尤其是备选网点2

四、竞争分析

目前,备选地点23附近无竞争网点。

备选地点4附近有邮储荡口支行、工行**支行。我备选地点4的立地条件与工行相仿,但差于邮储,具有一定劣势。

备选地点4与竞争行网点****得分比较

 

 

五、潜在客户吸引力分析

     潜在客户吸引力分析说明,备选地点2的潜在客户吸引力大于备选地点3

六、结论(略)


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