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南京博智关于某银行大明路单点选址可行性分析项目

时间:2011-05-09 阅读:88 分享

南京博智关于某银行大明路单点选址可行性分析项目

 

项目背景

随着近几年南京城市建设速度的突飞猛进,全市商业格局也有了较大变化,银行客户资源潜力区域、热点区域也处于不断的更新交替中。很多银行已经意识到,只有跟随城市建设的脚步,抢先进驻市场热点区域,才能在激烈的竞争中立于不败之地。

但是,光“进入”热点区域,还远远不够,是否处于人流动线汇集点,是否具备最佳的可视性,是否拥有最方便的交通条件,是否可以打造成最佳的建筑格局,是否拥有最高的性价比……这些无一不影响着网点最终的业绩表现。而好的市口,永远是稀缺资源。这就需要尽快引入专业的第三方机构协助银行进行网点单点选址可行性分析工作。

正是意识到了银行与专业第三方公司合作进行单点选址工作的必要性,2009年底,某行以其高度的前瞻性眼光,委托我公司对该行在南京市大明路拟设网点做一个可行性评估。

项目内容

承担该项目后,我公司选址事业部首先派出三组工作人员到现场进行实地查看,其中第一组工作人员绘制了详尽的现场商业、住宅、企事业单位分布图,并对所有需求点的信息(人口、规模、收入水平等)进行了详细而深入的了解;同时,第二组工作人员负责对该区域所有竞争行网点进行考察,并按照我们公司制定的银行网点立地条件打分表了进行科学的评分;而第三组工作人员则负责同时对某行拟设点及所有竞争行进行人流量、办理业务量的测试。

实地查看工作结束后,由我公司研究部人员将所有采集的数据输入专门用于网点选址的数据处理分析系统(BSM、BDM等),并结合相关模型进行科学分析,最终形成可行性分析报告。整个过程历时约两周。

项目成果

以下是该次项目的报告内容(节选):

 

南京博智关于**银行**支行设点可行报研究报告

 

一、拟设网点周边基本概况

网点情况(略)

网点位于大明路特色商业街的北部边缘位置,居大明路南端约4公里(大明路全长5.6公里)。周边1公里有效辐射范围内以小区为主,4S店、汽车专业市场相对较少。由于4S店、专业市场等多集中于大明路南部、大明路-宁溧路-宁南大道交汇处,因此,网点距离公司类客户集中区域约有3-5公里。

目前拟设网点整体建筑形象一般,但两侧门面房众多,且在该区域建筑形象不错。此外,门前可停车10辆以上,车辆停放比较方便。

由于秦虹路、大明路上均有公交站点在拟设网点附近,因此,网点交通比较方便。另外,需注意一点,应天大街目前在建高架桥,高架桥下面暂时无公交车通行。但相信高架桥完工后,定会有公交线路通过,这会使应天大街沿线小区客户以后向我网点处流动量减少。

从人流动线来看,由于秦虹南路及大明路沿线附近小区的居民出行多会经过我拟设网点处,我行门前为动线交汇处,人流对较大。

不过,分析说明,由于绝大多数商业集中于西面的秦虹小区处,商业聚合力必使秦虹南路居民东西分流:人流测试数据显示,51%的客户被分流至下面秦虹小区处,我行方向人流只有49%。由于有5个小区的主入口在秦虹南路,这使得我行拟设网点对秦虹南路内小区居民的辐射力受到一定影响。

秦虹南路出行人流东西分流情况

(测试时间:831日周一,中午1130-1230,天气晴)

 

 

由于受到铁路涵洞、秦淮河的阻隔影响,我行拟设网点往北、往西的辐射力都很有限,秦淮河以北、涵洞以西的小区客户基本不会到我行来办理业务。由上图的我拟设网点辐射商圈可以看出,我行拟设网点核心辐射范围为:北到秦淮河,南到育仁路(秦淮教师公寓),西到铁路,东到大明路东侧沿线单位及住宅。另外,据图可知,70%的4S店、大明路汽配城等专业市场均在我核心辐射圈之外。

最后,从图中的辐射商圈可以看出,与我行形成竞争的竞争网点主要有农、建、工、南京银行、邮储、信用社等6个网点(备注:秦虹南路的建行秦虹南路储蓄所即将搬走,不列入竞争网点之列)及一个交行自助。

值得注意的是,在这一区域,没有股份制银行网点进入,而且也没有股份制银行在此设自助银行或ATM。这主要是由于该区域的客户资源相对低端所致,这从后面的分析中可以清晰看出。

上图中的大明路——宁南大道沿线主要4S店名录(略)

 

二、网点周边资源优缺点及竞争分析

(一)公司类客户资源:

1、资源优势:

(1)网点位于荣获“中国特色商业街”称号的大明路国际汽车街区,截至目前,大明路国际汽车街区已汇聚了汽车相关企业500多家,其中,有东风、万帮、华泰、华通等40多家汽车销售4S店。2008年,大明路汽车街区共实现销售额近70亿元,整车销售6.8万多辆(新车4.1万辆),已成为华东地区著名的汽车街之一。

(3)拟设网点东侧(大明路以东)区域是南京地区重点规划发展区域,根据《红花-机场地区概念规划》,西起大明路,东到绕城公路,北到秦淮河的方圆10公里范围内,将被建成集创新街区、商业金融、教育、行政管理、医疗保健、体育文化等各种设施为一体的“智慧新城”,目前该地区大校场机场已在整体搬迁,新城建设正在积极推进,一个集物流、商业、居住、中高端客户聚集中心的轮廓已初步显现。

周边项目规划图(略)

 

2、资源劣势(略)

(二)零售类客户资源:

1、资源优势:

(1)拟设网点所在位置周边小区较多,该地区集中了怡馨花园、岗虹苑等15个小区,同是附近公司员工也占一定比例。根据通常的商圈辐射原则调查后发现,拟设网点辐射范围内常住、工作人口约为****人。 

怡馨花园

九龙盛世园

 

(2)根据规划,未来红花——机场区域居住、工作人口将会达数十万人,且多为中高端客户,因此,未来应该具有市场潜力。

2、资源劣势:

(1)拟设网点所在位置周边小区众多,但多数为拆迁安置房,客户质量低下(详见后面的客户特征分析)。拟设网点辐射范围内常住人口约为****人,但辐射范围内安置房约占50%,人口数量占到65%;新建小区人口数量仅约占35%,且均为中低端住宅。此外,规模较大的良城美景、碧水云天的合计人口占到商品房住宅人口的60%,但被建行、农行、工行、南京银行截流,尤其是前二者截流明显,并且距离明显较远。可见,拟设网点对新小区的辐射能力受到较大限制。

辐射范围内小区分布表(略)

 

三、拟设网点****竞争力分析

根据调查,目前我行在此区域主要有竞争网点6个,分别为:****支行、****支行、****支行、****分理处、****信用社、****支行。其中,前三个网点是我行拟设网点的直接竞争者,后三个网点则主要会分流客户。

代入模型测算得出:在辐射区域内的所有居住、工作人口中,我行未来可以吸引到的个人客户最多,比例占****%,理论人口约****(未剔出未成年人)人。农行几可与我比肩,工行再次之,南京银行相对最弱。可以看出,我行在此设点,从市场竞争层面是有较强竞争力的。不过,根据统计,商品房客户只占到我网点个人客户约三成,客户质量并不高。 

通过对人流量的测试发现,相比最近的工行、南京银行,我行网点门前人流量最大,一小时人流量为****人。可以说明,在此设点,可以对辐射圈内的客户形成有效服务能力。

四、拟设网点****竞争力分析

通过模型显示,我行拟设网点的****明显较好,分值高达89分,另外,建行、农行基本与我持平,其余各行网点相对差些。这说明,我行拟设网点的****基本良好。

 

五、该区域客户收入等特征调研

为深入分析本区域客户特征,我们完全随机调研了周边小区客户120个,其中,商品房住户、安置房住户各60个。回收有效问卷114份。经对114份有效问卷进行分析,客户特征如下:(略)

六、****分析(略)

七、****分析(略)

八、结论(略)


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